Землеустроительная экспертиза

В разделе «Экспертные услуги» представлена подробная информация обо всех видах экспертизы.


В связи с введением в действие ЗК РФ в нашей стране активно развивается процесс приобретения земельных участков в собственность (приватизация земли) и в аренду, складывается устойчивый оборот земельных участков. Сложность процесса передачи земли из собственности государства в частную собственность или аренду, а также отсутствие надлежащего нормативного регулирования, противоречивость законодательных положений обусловили рост количества споров, связанных с оборотом земельных участков, рассматриваемых арбитражными судами. 

Специфика вопросов, возникающих перед судьей при рассмотрении указанной сложной категории споров, требует специальных познаний для их разрешения, что создает необходимость в проведении экспертизы.

 

Понятие "судебная строительно-техническая экспертиза" включает в себя комплекс исследований, проводимых лицом, обладающим специальными познаниями в данной области, предметом которой является определение на основе специальных познаний характеристики земельных участков, фактической площади и фактического месторасположения земельных участков и иных связанных с ними объектов. 

По вопросам, касающимся определения межевых границ земельных участков, их соответствия фактическим границам, установления возможности раздела земельных участков, а также порядка их использования, проводятся исследования в рамках строительно-технической экспертизы по экспертной специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки". 

Проведение землеустроительной экспертизы обусловлено необходимостью установления следующих обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела:

1) соответствие фактической площади земельного участка его площади согласно правоустанавливающим документам;

2) определение площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости, расположенного на этом участке, по назначению;

3) нахождение на земельном участке, являющемся предметом спора, недвижимого имущества, принадлежащего истцу - при рассмотрении споров о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды земельного участка, споров о признании договоров купли-продажи или аренды земельного участка недействительными или незаключенными;

4) наличие наложения границ земельных участков, принадлежащих истцу и ответчику, - при рассмотрении споров о признании договоров аренды или купли-продажи земельных участков недействительными в связи с наложением границ земельных участков истца и ответчика;

5) факт нахождения на земельном участке истца имущества ответчика - при рассмотрении негаторных исков, связанных с защитой вещного права истца от незаконных действий ответчика, в частности ввиду нахождения на земельном участке истца имущества ответчика. 

Объекты исследования: 

- исковое заявление;

- правовые документы на исследуемые земельные участки;

- договоры аренды, купли-продажи земельных участков и т.п.;

- кадастровые планы (карты) земельных участков либо копии планов и абрисов домовладений, соответствующие правовым документам на земельные участки либо, при отсутствии соответствующих правовых документов на земельные участки, копии планов бюро технической инвентаризации домовладений по данным их первичной технической инвентаризации (масштаб 1:200, 1:500);

- топографическая съемка квартала с расположенными на ней исследуемыми земельными участками (домовладениями);

- копии планов домовладений по состоянию на момент проведения последней технической инвентаризации (масштаб 1:200, 1:500);

- инвентарные и правовые дела домовладений;

- исследуемые участки (домовладения), а также - при необходимости - угловые и внутриквартальные земельные участки (домовладения);

- жилые дома, строения, ограждения, расположенные на исследуемых участках (домовладениях), а также - при необходимости - расположенные на угловых и внутриквартальных земельных участках (домовладениях), определяющие их фактические границы, необходимые для фиксации фактических границ, либо принимаемые впоследствии в качестве отправных точек;

- чертежи с положением красной линии улицы, смежной с исследуемым объектом недвижимости;

- межевое дело;

- топосъемка;

- данные об организациях, расположенных на земельных участках, смежных со спорным земельным участком, и о их правах на земельные участки. 

Вопросы, включаемые судом в определение о назначении экспертизы 

1. При рассмотрении земельных споров часто возникает необходимость установить, соответствует ли фактическая площадь земельного участка (адрес ___________, кадастровый номер ______________) площади земельного участка по правоустанавливающим документам (указывается документ).

В случае несоответствия какие отступления имеют место?

2. Какова площадь земельного участка, необходимая для использования объекта недвижимости, расположенного на этом участке, по назначению?

 

Для выяснения вопроса о том, какова площадь земельного участка, необходимая для использования объекта недвижимости, расположенного на этом участке, по назначению, в распоряжение эксперта необходимо в дополнение к вышеуказанным документам предоставить документы, определяющие функциональное назначение, эксплуатационный профиль, специализацию объекта (например, документы, подтверждающие, что павильон предназначен для продажи продовольственных или непродовольственных товаров). Это связано с тем, что необходимая площадь для использования объекта недвижимости имеет разные нормативные параметры с учетом функционального назначения объекта. 

Вопрос об установлении границ земельного участка не может быть поставлен перед экспертом и, соответственно, разрешен на основе экспертного заключения, поскольку процедурой определения границ земельного участка является межевание. Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Порядок проведения межевания установлен законодательством РФ и иными нормативными актами (ЗК РФ, Инструкция по межеванию земель, утвержденная Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г., и др.). Земельные участки, не прошедшие процедуру межевания или кадастровый учет, не могут рассматриваться в качестве объекта гражданских прав и, соответственно, не могут являться предметом договора купли-продажи, аренды и т.п., т.е. участвовать в гражданском обороте.

3. При рассмотрении споров о понуждении государственных органов или органов местного самоуправления к заключению договоров купли-продажи или аренды земельных участков на основании ст. 36 ЗК РФ суд определяет предмет доказывания. К обстоятельствам, которые необходимо устанавливать, относится факт нахождения на земельном участке, приобретения которого истребует истец, объектов недвижимости, принадлежащих истцу, поскольку согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют только собственники объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках.

Согласно ст. 14, 16 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" в Едином государственном реестре земель и в кадастровой карте (плане) должны содержаться следующие основные сведения о земельных участках:

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель и разрешенное использование земельных участков;

- описание границ земельных участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

- качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

 

Однако в нарушение положений законодательства управления Роснедвижимости выдают кадастровые карты (планы) земельных участков без указания объектов недвижимости, расположенных на них. Этим, во-первых, нарушается норма закона. Во-вторых, невозможно достигнуть цели законодателя - создания единого сквозного реестра земельных участков и объектов недвижимости, а также прав на них. В-третьих, у арбитражного суда отсутствует возможность при рассмотрении данных споров устанавливать факт нахождения объектов недвижимости именно на истребуемых земельных участках на основании данных государственного земельного кадастра, в связи с чем суду приходится прибегать к услугам экспертной организации.

 

Совпадение адреса места нахождения объекта недвижимости, указанного в свидетельстве о государственной регистрации, с адресом места нахождения земельного участка, указанного в кадастровой карте (плане), не может достоверно свидетельствовать о нахождении именно на данном земельном участке именно данного объекта недвижимости, поскольку, как показывает практика, по одному и тому же адресу могут находиться несколько земельных участков и несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным субъектам. 

Факт нахождения объекта недвижимости, принадлежащего истцу, на земельном участке необходимо устанавливать и при рассмотрении споров о признании договоров купли-продажи или аренды, заключенных между государственными органами или органами местного самоуправления и ответчиком, недействительными или незаключенными для подтверждения истцом наличия правового интереса в заявленном иске.

При рассмотрении споров о понуждении к заключению договоров перед экспертом ставится вопрос, находится ли объект недвижимости (информация из свидетельства о государственной регистрации) на земельном участке (информация, указанная в кадастровой карте (плане) земельного участка, - площадь, месторасположение и т.п.).

 

При рассмотрении споров о признании договоров аренды или купли-продажи земельных участков недействительными или незаключенными перед экспертом ставится вопрос, находится ли объект недвижимости (информация из свидетельства о государственной регистрации) на земельном участке (информация, указанная в кадастровой карте (плане) земельного участка, - площадь, месторасположение и т.п.), переданном по оспариваемому договору (указание реквизитов договора). 

Объект исследования: 

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость (либо иного вещного права);

- кадастровая карта (план) земельного участка;

- договор аренды (купли-продажи) земельного участка;

- землеустроительное дело;

- поэтажный план строения;

- экспликация к поэтажному плану;

- выписка из технического паспорта на нежилое помещение;

- технический паспорт на здание;

- техническая информация;

- план границ участка;

- архивное дело;

- выписка из кадастрового дела;

- планировочное задание на оформление границ участка;

- межевое дело;

- градостроительный паспорт участка. 

4. При рассмотрении споров о признании договоров аренды или купли-продажи земельных участков недействительными в связи с наложением границ земельных участков истца и ответчика необходимо установить, имеется ли наложение границ земельных участков.

Вопросы, включаемые судом в определение о назначении экспертизы:

имеется ли наложение границ земельного участка с кадастровым номером ____ (данные кадастровой карты (плана) первого земельного участка) и границ земельного участка с кадастровым номером _____ (данные кадастровой карты (плана) второго земельного участка)?

 Объект исследования:

 - кадастровая карта (план) земельного участка;

- договор аренды (купли-продажи) земельного участка;

- землеустроительное дело;

- план границ участка;

- межевое дело;

- выписка из кадастрового дела;

- планировочное задание на оформление границ участка;

- свидетельство о государственной регистрации прав на земельные участки.

 5. При рассмотрении негаторных исков, связанных с защитой вещного права истца от незаконных действий ответчика, в частности ввиду нахождения на земельном участке истца имущества ответчика, необходимо установить указанное обстоятельство. Это особенно важно, когда имущество ответчика находится в подземном пространстве.

 

Вопросы, включаемые судом в определение о назначении экспертизы

 

1) Находится ли на земельном участке истца (адрес ___________, площадь ________, кадастровый номер ______________) имущество ответчика?

2) Где на земельном участке истца (адрес ___________, площадь ________, кадастровый номер ______________) фактически находится имущество ответчика (указание расстояния, конкретной траектории)?

3) Совпадает ли на местности фактическое местонахождение имущества ответчика с местоположением, указанным и согласованным в документах?

 Объект исследования:

 - кадастровая карта (план) земельного участка;

- договор аренды (купли-продажи) земельного участка;

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (иного вещного права);

- землеустроительное дело;

- план границ участка;

- межевое дело;

- выписка из кадастрового дела;

- планировочное задание на оформление границ участка;

- акт выбора земельного участка под строительство имущества ответчика;

- задание на разработку рабочего проекта по строительству имущества ответчика;

- договор строительного подряда;

- техническое задание;

- акты выполненных работ.

 

 

У Вас появились вопросы?

Вы можете оставить свой вопрос на нашем сайте
и наши специалисты обязательно на него ответят

Задать вопрос

Задать вопрос специалисту

Текст вопроса

Заявка принята!

Ответ на ваш e-mail поступит в ближайшее время